参与交易上万套房子后总结的买房24坑：得房率缩水、样板间套路、中介返点、房东熬鹰式谈判、等额本息还款……｜含新房和二手房【全嘻嘻x羊迪】

感谢嘻嘻！这个系列的最后，说点掏心窝子的建议：当我们把人生的时间线拉长，我们会发现，买在哪个小区、哪一层、以多几万少几万的价格买房，并不是顶顶重要的事情。但是，第一套房在什么时间买、买在哪个城市、买了多大的面积，却切实地影响着我们乃至家庭的命运。在这个时候，我希望尚年轻的朋友们，可以在一个更加高的维度上，以更加理性的视角来决策自己的“首套房”。不要因为焦虑而购买，也不要因为气愤而不买。要把买房这件事和自己的人生规划结合起来，先有规划再有房。

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买新房 1 买大开发商的现房 2 利用促销节日和促销人员 3 规避样板间套路 4 不写在房本里的都不可信 5 关注得房率，最好自己找专业人士测量一下；找验房师验精装房质量 6 签合同时录音，风险点直接录进去 7 沙盘比例失调 8 善于利用推荐系统省钱（全民销售）最好真正买房的不出面（防人脸识别系统） 买二手房 你要咨询的三拨人： 1 房产中介最开始的聊天是最有效的，多见中介 2 住在该小区里的房东 3 房产咨询师，了解宏观政策，防政策坑 1 直接告诉中介你可以全款买以及明确房子需求，让中介有新房第一个联系你！ 2 买熟悉的资产 如何降价 1 告诉房东买房子住 2 获得房东的同情和认可 3 晚上谈判，熬鹰式 4 双方关闭手机 5 拉长时间，尽量不要第一次见面谈完就买 3 关注邻居环境 4 看物业 5 不同时段去看房 6 不要表现出对现有装修的惊讶

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第一次看b站这么认真做笔记，感谢嘻嘻出这么干的视频[打call]

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我感觉我以后会用到[doge]

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说Eric和嘻嘻插话的评论我觉得没必要听，像这种长时间的聊天，得有来有回才能聊出东西，光一个人说，然后其他人对对对，很快就乏了，之前就是Eric和嘉宾观点不一致才有了更深入的讨论，支持观点的交锋和交流[打call]

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虽然我只看了两天就买了房子，但视频里提到的谈价方式，我竟然无师自通都用上了。房东最后降价了2个点，还从销售那边降了0.5个点的中介费，省了不少钱

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我19年买的老破小，北京的，某家交易那是是2.7的手续费，我谈到2.5；卖房的后面跟我关系不错，建议我们可以不走中介直接找人走流程，我觉得1.中介人员付出的劳动，应该获得应该的报酬：2.两百多万的房子我都买了，安全起见还是给某家4万的中介费.最后，建议大家买房一定要清楚自己的需求，需求越清晰越容易买到自己喜欢的房子，中间跟房东谈价格，基本视频提到的我都使用过[doge]

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还没进入社会的我震惊了[笑哭]

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感谢全嘻嘻！你怎么这么优秀[给心心]！每次视频内容，邀请的嘉宾都很好，都能打开眼界。我在小县城，闺女毕业留在北京，我的心也飞到了北京。看你视频，我们母女多了很多话题。看了这三期买房视频，我也打算拿出积蓄，希望能和未来的亲家一起给孩子们买房子。可惜闺女还没遇到合适的人。嘻嘻可不可以做一期，关于女孩子在当前的北京如何找到另一半？

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太有用了 嘻嘻每一条视频都好高质量

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可不可以重新设计下开头，看多了，有点别扭😊

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有几个人重复在发引战弹幕 屏蔽以后效果更佳

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这期其实Eric也是嘉宾，嘻嘻在微博说过Eric靠买房赚了几百万，可别上班赚得多多了[tv_doge]所以大家不要觉得他话多，真的是野生专家[tv_doge]

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所有观点听下来都诚意满满，有一个观点我有不同的看法，公寓一定不是优质资产么？我不认同！很多人会纠结户口、学区、水电气等，这真的很重要么（这一点我最后会讲）？而最大的陷阱是陷入到未来一定会换改善住房，大部分人换的起么？同时我认为，省下来的那部分钱可以没有贷款压力，更重要的是没有了贷款压力，你赚的钱就有机会让自己来填充生命的幸福感了。（这一段有一个前提，至少能调动几十万的现有现金，有能力买全款的人请忽略，毕竟大多数人要贷款） 但无论如何这是非常宝贵的分享视频，遗憾的是这个过程感到了深深的不安，归根结底还是“房子”这俩字背后折射的深远社会文化与特别的时代背景，归结到个人还是不能够勇敢面对世事的变化。 抛开一切，房子就是个商品，而且是个动辄几百万的奢侈品，有钱就买，没钱就租房子，十分不建议借贷！人生短短几十年，还贷款这个任务倒成了主题了。延迟满足是有意义的，一朝发达就全款买，没发达就租房子，勇敢一点。 很多人来说没房子就没法组建家庭，这让婚姻变成了一种交易，房子会促成的婚姻，但经营不善也会反噬婚姻，毕竟大部分人是借贷的。人生最美好的二三十年用来还贷，真不如租房，把那些利息用来感受生命。等几十年后你还清房贷那一天，到头来回顾这美好年华不过是一条还贷之路。 至于户口、学区这些现实问题会有强烈的无力感，真的把房子都看开了，户口、学区又算什么，儿孙自有儿孙福，短短几十年，先让自己感到幸福吧。你费劲心思、责任满满就一定会认为还清贷款那一天孩子就如你所愿的成长么？可怜天下父母心！

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录音是有用的，把你争议的地方给说出来，在录音里体现是有用的，之前因为二手房交易去住建部门投诉，有了录音效率很快。录音这东西，不管有没有用，先录上再说，毕竟房子很贵，我们普通人有时候无法识别合同里的坑。

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得房率是法定概念，地毯面积准确率完全没有办法跟得房率比。（我设计院十年工作，开发商7年经验）房屋面积的差别是开发商也很难控制的，差在千分3，这都很正常。不要过分制造焦虑。还有大地产不烂尾纯属胡说八道，我们这佳兆业融创旭辉都烂尾了！本地反而不烂尾，知道为什么呢？因为不敢惹本地政府，反而都能按时交房。请来抬杠。

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看了嘻嘻这期的视频，感觉非常有意思。 一方面是这个视频介绍了很多买房过程中需要注意的点和坑（不是那种很浅层、外行的，是真的在我看来很行业内幕的点），一些房产相关讨论很有意思，以后要买房的话感觉很有必要参考一下。 另一方面就是嘻嘻的这类采访各个行业人士的视频之所以让我感觉每次都很精彩，我想是因为她采访的人大都很真诚，把这个行业真实的一幕呈现给了观众，非常能够修正观众对于某些行业非常浅显、外行的认知。这对于像我这种一直在学校读书，缺乏社会经验，同时即将步入社会对真实的社会抱有强烈好奇的学生来说是很有吸引力的。 除此之外，嘻嘻关于家庭、婚姻等人生课题探讨的视频也是我像我这样的大学生正在思考或者正要开始思考的话题，嘻嘻在对自我的分析和袒露上也一直很真诚，这点很难得，因为我们其实往往会为了照顾自己的感受，自觉不自觉的自我欺骗，维护自己心中“美好”的自我形象，产生对自我认知的偏差。这一点嘻嘻也让我能更清晰的认识自己。 最后，作为一个计算机专业的学生，非常期待嘻嘻接下来关于大厂的视频哈哈哈哈

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最近正好在看二手房，嘻嘻这个系列的视频让我收获很大！有一个问题想请教羊迪老师，请问学区相同的两个小区，在价格差不多的情况下，中铁建可以买到面积较大的花园洋房，但物业被投诉到上新闻的程度[喜极而泣]万科又只能买到面积较小（套内面积小20平左右）的高层，请问这种情况该如何选择呢，以及小区物业在买房时是不是一个影响较大的因素？期待回复，谢谢！

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除了价格，噪声（大路车辆，地铁，铁路，飞机，修路，造房），采光（上海这边冬季大概11月太阳最低，这个时候看采光比较合适，带天井很多采光也不好，而且也不透气（个人感觉）），户型（北面无窗户，各种奇葩户型，中间套往里缩，采光会有影响），高层（我个人觉得高层以后无论是原拆原建，还是居住还是各种都不是最优的，如果有的选，最好还是5,6层那种）

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